Экономическое обоснование сделки. Обоснование размера арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения Финансово экономическое обоснование аренды помещения
АДМИНИСТРАЦИЯ
МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
ШИРИНСКИЙ РАЙОН
Экономическое обоснование коэффициентов Кв, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки садоводческих, огороднических и дачных объединений «Оз. Беле», «Иткуль».
Исполнитель : Начальник отдела
экономики и прогнозирования
администрации муниципального
образования Ширинский район
_______________
с. Шира 2010
1. Нормативно-правовое регулирование установления арендной платы за землю.
Пунктом 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ установлено, что «порядок определения размера арендной платы, порядок условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности , устанавливается соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов, органами местного самоуправления ».
Таким образом, для земельных участков, находящихся в государственной не разграниченной собственности и муниципальной собственности размер арендной платы находится в прямой зависимости от кадастровой стоимости земельного участка, которая в свою очередь определяется для видов использования земельного участка. Для установления зависимости между арендной платой и кадастровой стоимостью применяются коэффициенты Кв.
Рыночный аспект установления арендной платы
По уровню доходности для расчета ставок арендной платы выделяется качественно отличный вид деятельности :
Деятельность граждан по организации дачного строительства и садоводства на земельных участках садоводческих, огороднических и дачных объединений «Оз. Беле», «Иткуль».
Одной из наиболее распространенных форм дохода с земли является арендная плата.
Но арендные отношения в сфере землепользования реализуют не только экономическую функцию, связанную с получением дохода, но и направлены на оптимизацию всей системы земельных отношений . Данные функции обеспечивают:
Рациональное использование земли;
Стимулирование развития рынка земли;
Стимулирование природоохранных мероприятий.
Все эти функции играют в силу современной ситуации финансового кризиса при наполнении районного бюджета и бюджета сель и поссоветов второстепенную роль.
Экономическая функция была и будет основной при определении арендной платы. В условиях когда арендные платежи фактически полностью зачисляются в бюджеты различного уровня и стоит задача путем максимизации сборов арендной платы закрыть бюджетный дефицит , эта экономическая функции становится во многом только фискальной.
При экономическом обосновании коэффициентов Кв, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, садоводческих, огороднических и дачных объединений «Оз. Беле», «Иткуль», рекомендуемых к установлению в 2010 году рассматривались следующие исходные положения:
Согласно принятому постановлению Правительства Республики Хакасия № 05 от 01.01.2001 года «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Хакасия» размер годовой арендной платы за земельный участок рассчитывается по формуле Ап=S*УПКС*Кв*Ки, где
Ап - размер годовой арендной платы за земельный участок, руб.;
S - площадь земельного участка, кв. м.;
УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./кв. м., утвержденный Постановлением Правительства Республики Хакасия № 000 от 01.01.2001 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Хакасия» и Постановлением Правительства Республики Хакасия № 000 от 01.01.2001 года «Об утверждении результатов расчета минимальных и средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в разрезе категорий земель и видов функционального использования Республики Хакасия». Для земель особо охраняемых территорий и объектов УПКС= 0,43 руб./кв. м в 2009 году
Кв - коэффициент, устанавливаемый уполномоченными органами муниципальных районов и городских округов в зависимости от вида разрешенного использования и категории земельного участка, утвержден решениями Совета депутатов муниципального образования Ширинский район № 000 от 01.01.2001 года «Об утверждении коэффициентов Кв в зависимости от вида разрешенного использования и категории земельного участка, применяемых для расчета арендной платы на территории муниципального образования Ширинский район.», № 000 от 01.01.2001 года «О внесении изменений в решение Совета депутатов муниципального образования Ширинский район № 000 от 01.01.2001 года «Об утверждении коэффициентов Кв в зависимости от вида разрешенного использования и категории земельного участка, применяемых для расчета арендной платы на территории муниципального образования Ширинский район.»,
Ки - коэффициент инфляции, применяемый согласно приложения к письму Госкомимущества Республики Хакасия №55-и от 01.01.2001 года. Для земель населенных пунктов Ки = 1,133, для земель сельскохозяйственного назначения Ки = 1,27, для земель особо охраняемых территорий и объектов Ки= 1,53, для земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, не включенных в категорию земель населенных пунктов Ки = 1,91.
В 2010 году УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./кв. м., утвержден Постановлением Правительства Республики Хакасия № 000 от 01.01.2001г. «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Хакасия», Постановлением Правительства Республики Хакасия № 000 от 01.01.2001 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений Республики Хакасия».
Ки - коэффициент инфляции, применяемый согласно письма Государственного комитета Республики Хакасия по управлению государственным имуществом от 01.01.2001г. № 000-66-и для земель населенных пунктов Ки = 1,23, для земель сельскохозяйственного назначения Ки = 1,38, для земель особо охраняемых территорий и объектов Ки = 1,66, для земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, не включенных в категорию земель населенных пунктов Ки = 1,0.
Значения УПКС возросли и возникла необходимость принятия понижающих коэффициентов Кв за земельные участки садоводческих, огороднических и дачных объединений. чтобы не допустить резкого повышения арендных платежей для населения (таблица 1).
Рост арендных платежей за земельные участки садоводческих, огороднических и дачных объединений в связи с принятием постановления Правительства Республики Хакасия № 000 от 01.01.2001 года « Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений Республики Хакасия».
Таблица 1.
Земельный участок, расположен: | Значения | Размер арендной платы в руб. за участок 1000 кв. м. | Значения | Размер арендной платы в руб. за участок 1000 кв. м |
СОД «Беле» (на землях с/х назначения) | ||||
СОД «Беле» (на землях особо охраняемых рекреацион . назначения) | ||||
СОД «Иткуль» |
Расчет коэффициентов Кв осуществлялся с учётом следующих обстоятельств:
1. Доходы населения на территории муниципального образования Ширинский район за истекшие 2008 и 2009 годы не претерпели существенного роста в соответствии со справкой отдела экономики и прогнозирования администрации МО Ширинский район от 01.01.2001 года №11 (Прилагается).
2. Уровень инфляции за период год составил 9%.
Согласно письма Госкомимущества Республики Хакасия №55-и от 01.01.2001г. о коэффициентах инфляции, применяемых для определения размера арендной платы в 2009 году за использование земельных участков в 2009 году на территории Республики Хакасия при определении размера арендной платы за использование земельных участков для категории земель сельскохозяйственного назначения применялся коэффициент инфляции Ки= 1,27, для категории земель особо охраняемых территорий и объектов Ки=1,53.
Согласно письма Госкомимущества Республики Хакасия № 000-66-и от 01.01.2001 года о коэффициентах инфляции, применяемых для определения размера арендной платы в 2010 году за использование земельных участков в 2010 году на территории Республики Хакасия при определении размера арендной платы за использование земельных участков для категории земель сельскохозяйственного назначения применялся коэффициент инфляции Ки= 1,38, для категории земель особо охраняемых территорий и объектов Ки=1,66.
Таким образом коэффициент инфляции определяется:
3. Резкое повышение арендных платежей за землю в 2010 году в совокупности с ростом платежей за коммунальные услуги и электроэнергию может усилить социальную напряженность среди населения.
4. Решение районной межведомственной комиссии по управлению и распоряжению земельными участками от 01.01.2001 года №3 одобрить повышение арендных платежей за земельные участки садоводческих, огороднических и дачных объединений в 2010 году по отношению к уровню 2009 года на величину инфляции 9%.
2.1 Экономическое обоснование коэффициента Кв, применяемого при расчете арендной платы за земельные участки садоводческого, огороднического и дачного объединения «Оз. Беле», категории земли сельскохозяйственного назначения.
Ставка арендной платы за 1 кв. м. за земельные участки садоводческого, огороднического и дачного объединения «Оз. Беле», категории земли сельскохозяйственного назначения рассчитывалась:
в 2009 году
Ап=1*0,60 * 11 * 1,27 = 8,38 руб. за 1 кв. м.,где
0,60- УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./кв. м., применяемый в 2009 году;
1,27- Ки - коэффициент инфляции, применяемый в 2009 году
Арендная плата за земельный участок в 2009 году площадью 1000 кв. м. равна 8380 руб.
в 2010 году
Ап=1*9,88 * 11 * 1,38 = 149,98 руб. за 1 кв. м., где
Ап - размер годовой арендной платы за 1 кв. м., руб.;
11- Кв - коэффициент, утвержденный решением Совета депутатов муниципального образования Ширинский район № 000 от 01.01.2001 года
1,38- Ки - коэффициент инфляции, применяемый в 2010 году.
Арендная плата за земельный участок в 2010 году площадью 1000 кв. м. равна 149980 руб.
Ставка арендной платы в 2010 году по сравнению с 2009 года увеличилась на 1790%
Кв = 8,38* 1,09/ 1,38*9,88*1= 0,67
в 2010 году Ап=1*9,88 * 0,67 * 1,38 = 9,14 руб. за 1 кв. м., т. е. рост составит 9%
2.2 Экономическое обоснование коэффициента Кв, применяемого при расчете арендной платы за земельные участки садоводческого, огороднического и дачного объединения «Оз. Беле», категории земли особо охраняемых территорий и объектов (земли рекреационного назначения).
Ставка арендной платы за 1 кв. м. за земельные участки садоводческого, огороднического и дачного объединения «Оз. Беле» (СОД «Оз. Беле»), категории земли особо охраняемых территорий и объектов (земли рекреационного назначения) рассчитывалась:
в 2009 году
Ап - размер годовой арендной платы за 1 кв. м., руб.;
в 2010 году
Ап - размер годовой арендной платы за 1 кв. м., руб.;
9,88 - УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./кв. м., применяемый в 2010 году согласно Постановления Правительства Республики Хакасия № 000 от 01.01.2001 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений Республики Хакасия».
16- Кв - коэффициент, утвержденный решением Совета депутатов муниципального образования Ширинский район № 000 от 01.01.2001 года
Чтобы рост ставки арендной платы в 2010 году находился в пределах инфляции 9% необходимо применить Кв = 10,53* 1,09/ 1,66*9,88*1= 0,70
2.3 Экономическое обоснование коэффициента Кв, применяемого при расчете арендной платы за земельные участки садоводческого, огороднического и дачного объединения «Оз. Беле», категории земли особо охраняемых территорий и объектов (земли рекреационного назначения) на земля, находящихся в муниципальной собственности.
Ставка арендной платы за 1 кв. м. за земельные участки садоводческого, огороднического и дачного объединения «Оз. Беле» (СОД «Оз. Беле»), категории земли особо охраняемых территорий и объектов (земли рекреационного назначения)на землях, находящихся в муниципальной собственности, рассчитывалась:
в 2009 году
Ап=1*0,43 * 16 * 1,53 = 10,53 руб. за 1 кв. м., где
Ап - размер годовой арендной платы за 1 кв. м., руб.;
0,43- УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./кв. м., применяемый в 2009 году;
16- Кв - коэффициент, утвержденный решением Совета депутатов муниципального образования Ширинский район № 000 от 01.01.2001 года
1,53- Ки - коэффициент инфляции, применяемый в 2009 году
Арендная плата за земельный участок в 2009 году площадью 1000 кв. м. равна 10530 руб.
в 2010 году
Ап=1*9,88 * 16 * 1,66 = 262,41 руб. за 1кв. м., где
Ап - размер годовой арендной платы за 1 кв. м., руб.;
9,88 - УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./кв. м., применяемый в 2010 году согласно Постановления Правительства Республики Хакасия № 000 от 01.01.2001 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений Республики Хакасия».
16- Кв - коэффициент, утвержденный решением Совета депутатов муниципального образования Ширинский район № 000 от 01.01.2001 года
1,66- Ки - коэффициент инфляции, применяемый в 2010 году.
Арендная плата за земельный участок в 2010 году площадью 1000 кв. м. равна 262410 руб.
Ставка арендной платы в 2010 году по сравнению с 2009 года увеличилась на 2492%
Чтобы рост ставки арендной платы в 2010 году находился в пределах инфляции 9% необходимо применить Кв = 10,53* 1,09/ 1,66*9,88*1= 0,70
в 2010 году Ап=1*9,88 * 0,70* 1,66 = 11,48 руб. за 1 кв. м., т. е. рост составит 9%
2.4 Экономическое обоснование коэффициента Кв, применяемого при расчете арендной платы за земельные участки садоводческого, огороднического и дачного объединения «Иткуль», не включенных в категорию земель населенных пунктов.
Ставка арендной платы за 1 кв. м. за земельные участки садоводческих, огороднических и дачных объединений, не включенных в категорию земель населенных пунктов (СОД «Иткуль» рассчитывалась
в 2009 году
Ап=1*0,79 * 0,2 * 1,91 = 0,30 руб. за 1 кв. м., где
Ап - размер годовой арендной платы за 1 кв. м., руб.;
0,79- УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./кв. м., применяемый в 2009 году;
1,91- Ки - коэффициент инфляции, применяемый в 2009 году
Арендная плата за земельный участок в 2009 году площадью 1000 кв. м. равна 300 руб.
в 2010 году
Ап=1*8,71 * 0,2* 1 = 1,74 руб. за 1 кв. м., где
Ап - размер годовой арендной платы за 1 кв. м., руб.;
8,71- УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./кв. м., применяемый в 2010 году согласно Постановления Правительства Республики Хакасия № 000 от 01.01.2001 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений Республики Хакасия».
0,2- Кв - коэффициент, утвержденный решением Совета депутатов муниципального образования Ширинский район № 000 от 01.01.2001 года
1- Ки - коэффициент инфляции, применяемый в 2010 году.
Арендная плата за земельный участок в 2010 году площадью 1000 кв. м. будет равна 1740 руб.
По отношению к уровню 2009 года возросла на 580%
Чтобы рост ставки арендной платы в 2010 году находился в пределах инфляции 9% необходимо применить Кв = 0,30* 1,09/ 1*8,71*1= 0,038
в 2010 году Ап=1*8,71 * 0,038* 1 = 0.33 руб. за 1 кв. м т. е. рост составит 10%
Расчетные значения Кв сведены в таблицу 2.
Ставки арендной платы за земельные участки садоводческих, огороднических и дачных объединений, применяемые в 2009 году и предлагаемые в 2010 году.
Таблица 2.
Наименование вида разрешенного использования | Состав вида разрешенного использования | Ставка арендн. платы в 2009г. руб./кв. м. | Ставка арендн. платы в 2010г. руб. /кв. м. |
|||
ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ | ||||||
ЗЕМЛИ ОСОБО ОХРАНЯЕМЫХ ТЕРРИТОРИЙ И ОБЪЕКТОВ (земли рекреационного назначения) | ||||||
Садоводческое, огородническое и дачное объединение «Оз. Беле» (СОД «Оз. Беле») | ||||||
Садоводческое, огородническое и дачное объединение «Оз. Беле» (СОД «Оз. Беле») на землях, находящихся в муниципальной собственности | ||||||
Земли садоводческих, огороднических и дачных объединений, не включенных в категорию земель населенных пунктов |
обоснование коэффициентов
по арендной плате (на примере муниципального района «Губкинский городской округ»
Белгородской области)
БЕЛГОРОД, 2011
ББК 66.3(2), 123 + 67.401.02
Составитель:
Ширина Н.В. – к.т.н., ст. преподаватель кафедры «Городской кадастр и инженерные изыскания» Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова;
Затолокина Н.М. – главный специалист отдела по управлению земельными ресурсами комитета по управлению земельными ресурсами администрации Белгородского района, доцент кафедры «Городской кадастр и инженерные изыскания» Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова.
О-75 Обоснование коэффициентов по арендной плате (на примере муниципального района «Губкинский городской округ» Белгородской области / [сост. Н.В. Ширина, Н.М. Затолокина]; – Белгород, 2011. – 42 с.
Методическое пособие рассматривает и обосновывает применяемые коэффициенты при арендной плате. Приводятся статистический и сравнительный анализ данных, анализ нормативно-правовой базы по определению арендных платежей в РФ и Белгородской области, анализ методов и способов расчета корректирующих коэффициентов. В результате исследования с учетом федерального и регионального законодательства определены и приведены в соответствие с основными принципами определения арендной платы, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582, корректирующие коэффициенты для расчета арендной платы за землю.
Результаты исследования могут быть применены муниципальными образованиями в целях обоснования расчетных коэффициентов, исходя из основных принципов определения арендной платы.
Настоящее пособие предназначено для практических работников, занятых в системе местного самоуправления.
ББК 66.3(2), 123 + 67.401.02
© Ширина Н.В., Затолокина Н.М.., 2011
Введение | ||
Нормативно-правовое регулирование арендной платы за землю | ||
Способы определения размера арендной платы | ||
Особенности определения коэффициентов по видам функционального использования земель | ||
Социально-экономический анализ муниципального района «Губкинский городской округ» Белгородской области | ||
Обоснование корректирующих коэффициентов, применяемых для определения размера арендной платы за использование земельных участков в зависимости от функционального использования | ||
Заключение |
ВВЕДЕНИЕ
Аренда является одним из способов решения хозяйственных задач и в этом смысле она естественным образом дополняет другие средства и способы социального, экономического и производственного развития.
Формирование в Российской Федерации частной собственности на землю вовсе не решает всех проблем в области землепользования; у значительного круга физических лиц и организаций, публичных образований всегда существует потребность во временном обладании земельными участками либо в сдаче их в аренду для извлечения дохода (компенсации расходов на содержание). Именно поэтому аренда земельных участков была и остается популярной формой организации производственно-экономического процесса; в частности, Правительство Российской Федерации, осознавая необходимость в развитии арендных отношений, предусматривает меры по формированию рынка аренды земли как неотъемлемого сегмента общего рынка товаров, работ и услуг, осуществляет комплекс мероприятий «по расширению возможностей аренды земли».
И хотя земля всегда обладала особой экономической ценностью, отечественная цивилистическая наука длительное время по известным причинам не изучала отношения, складывающиеся по поводу земли.
При формировании же нового гражданского и земельного права не удалось избежать противоречий в регулировании одних и тех же отношений. Нормы этих отраслей (в части регламентации арендных отношений и не только их) не скоординированы друг с другом, не создана пока и развернутая система нормативных актов для регулирования всего комплекса отношений в рассматриваемой сфере, не накоплена практика применения имеющихся норм и т.п.
Правительством Белгородской области утвержден Порядок определения размера арендной платы за землю (Постановление правительства Белгородской обл. от 13.07.2009 N 247-пп (ред. от 12.04.2010) «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена»). Действие Порядка распространяется на земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, а также, в случаях, предусмотренных действующими нормативными документами, на земельные участки, не прошедшие государственный кадастровый учет.
Основой для определения размеров арендной платы за землю является её кадастровая стоимость. Порядком предусмотрены также случаи, когда применяется рыночная стоимость арендной платы. А для отдельных категорий арендаторов предусмотрены льготные условия аренды. При этом размер годовой арендной платы не может быть меньше размера земельного налога соответствующего земельного участка. Размер арендной платы устанавливается из расчета на год за единицу площади.
За землю сельскохозяйственного назначения арендная плата определяется из расчета стоимости в рублях за один гектар, за земли других категорий – из расчета стоимости в рублях за один квадратный метр.
Размер арендной платы за использование земельных участков, право пользования которыми переоформляется в порядке, установленном Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса РФ», устанавливается на год в размере 0,3 % кадастровой стоимости для земель сельхозназначения, 1,5% кадастровой стоимости – для земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте, 2% кадастровой стоимости – для иных арендуемых земельных участков.
Главная цель постановления правительства Белгородской области от 13.07.2009 N 247-пп является установление единых правил определения и внесения арендной платы за пользование земельными участками, более эффективное использование земельных ресурсов области и обеспечение полного и своевременного поступления арендных платежей.
Актуальность работы . Сегодня местные органы власти придают огромное значение возрастающей роли земельных отношений в общем комплексе экономических реформ. Наделенные определенными полномочиями в области земельных отношений органы местного самоуправления планируют использование земельных ресурсов, а так же получаемые при этом платежи за землю. Однако земельные платежи в общей структуре доходов местных бюджетов составляют незначительную часть, и еще пока не стали одним из главных источников бюджета.
Целью работы является обоснование корректирующих коэффициентов, применяемых для определения размера арендной платы за использование земельных участков в зависимости от функционального использования на территории Губкинского городского округа Белгородской области.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи :
Проанализировать нормативно-правовую базу в данной области исследования;
Провести анализ современного использования земель и исследовать состояние муниципальных земельных ресурсов;
Обосновать корректирующие коэффициенты.
Объект исследования – арендные платежи муниципального образования «Губкинский городской округ» Белгородской области.
Предметом исследования является корректирующий коэффициент, применяемый для определения размера арендной платы за использование земельных участков в зависимости от функционального использования на территории Губкинского городского округа Белгородской области.
В данной работе использовались следующие методы исследования: метод статистического анализа данных, сравнительный метод, анализ научной литературы, нормативно-правовых документов, а также периодических изданий.
1. Нормативно-правовое регулирование арендной платы за землю
Согласно Земельному кодексу Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, таким образом, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления, трактует ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
В результате чего Правительством Белгородской области от 13 июля 2009 года № 247-пп (далее - Постановление) утвержден Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена (далее - Порядок) (постановление опубликовано в печатном издании «Белгородские известия», № 135, 28 июля 2009 года).
Данным Постановления администрациям муниципальных районов и городских округов области рекомендовано, в частности:
При установлении размеров арендных платежей, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, руководствоваться утвержденной на территории области кадастровой стоимостью земель, а также указанным Порядком;
С учетом результатов инвентаризации земель привести в соответствие с правилами землепользования и застройки функциональное использование земельных участков, предоставляемых в аренду, и арендные платежи за их использование;
Утвердить решениями представительных органов муниципальных образований величину корректирующего коэффициента, учитывающего вид разрешенного (функционального) использования земельного участка.
В соответствии со ст. ст. 22 и 65 ЗК РФ Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее - Постановление N 582) утверждены:
Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Всего установлено пять основных принципов определения арендной платы. Так как они обязательны к применению правительством, органами государственной власти субъектов РФ и органами муниципального управления, а данное издание рассчитано на хозяйствующих субъектов, изложение и комментарий этих принципов представляются нецелесообразными.
Необходимость изучения арендатором принципов определения арендной платы может возникнуть только в случае, если установленные государственным или муниципальным органом размеры платы будут оспариваться в судебном порядке;
Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила).
Пунктом 2 Постановления № 582 Министерству экономического развития России было предписано в течение одного года утвердить ставки арендной платы или методические указания по ее расчету, касающиеся земельных участков, указанных в п. 5 Правил.
В п. 3 Постановления № 582 имеется оговорка о том, что «...до утверждения Министерством экономического развития Российской Федерации ставок арендной платы либо методических указаний по ее расчету арендная плата определяется в соответствии с п. п. 3 и 6 Правил».
До настоящего времени – 2011 г. – в Министерстве экономического развития РФ указанные нормативные акты не разработаны и, соответственно, не утверждены. Вероятно, в ближайшее время данное требование потеряет актуальность - в связи с вступлением в силу упомянутого выше Закона № 83-ФЗ будут применяться единые правила оценки государственного и муниципального имущества, вводимого в гражданский оборот, скорее всего, в соответствии с общими нормами законодательства об оценочной деятельности.
Таким образом, в настоящее время продолжают применяться временные нормы, установленные Правилами.
Принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель и их разрешенного использования . В соответствии с этим, ключевое слово здесь - доходность. Между тем постановление Правительства РФ «Об основных принципах определения арендной платы» предусматривает, что плата за землю должна соответствовать доходности участка с учетом категории земель и их разрешенного использования. А кадастровая стоимость земли, по которой с 1 января 2010 года рассчитываются платежи, уже учитывает доходность участков. Таким образом, все ставки выше 1,5 (ставка земельного налога) необходимо обосновать.
Размер арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Белгородской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, право постоянного (бессрочного) пользования на которые переоформляется в порядке, установленном Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», устанавливается на год в размере:
0,3 процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;
1,5 процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте;
2 процента кадастровой стоимости иных арендуемых земельных участков.
Значение коэффициента не менее 1,5 % (ставка земельного налога).
Виды функционального использования земли | Величина (К%) в процентах от кадастровой стоимости земли |
||
Земли под жилыми домами | Строительство и эксплуатация индивидуальных жилых домов | ||
Земли сельскохозяйственного использования | Для ведения личного подсобного хозяйства | ||
Для ведения садоводства и огородничества | |||
Земли гаражей | Гаражи вне гаражных кооперативов, расположенные в городской черте | ||
Гаражи в ГСК, расположенные в пределах городской черты | |||
Земли общего пользования в границах ГСК | |||
Земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями. Предприятиями автосервиса | Эксплуатация и строительство автостоянок (автокомплексов) открытого и закрытого типов | ||
Земли учреждений и организаций образования, здравоохранения, социального обеспечения, культуры, искусства, религиозных объектов | Строительство и эксплуатация объектов коммерческого образования, здравоохранения, а также объектов культуры, искусства, религиозного назначения | ||
Земли, используемые хозяйствующими субъектами под хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта и объектами связи | Предприятия, осуществляющие | ||
Предприятия, основным видом которых является производство изделий из кожи, текстиля и т.д. | |||
Под объектами утилизации | |||
Муниципальные предприятия, все виды деятельности, за исключением: | |||
Земли, занимаемые административно-управленческими научными организациями, организациями финансов и пенсионного обеспечения | Научные организации | ||
Земли оздоровительного и рекреационного назначения | Санатории, дома отдыха, кемпинги, туристические базы, детские и спортивные лагеря, пляжи, детские игровые площадки. территории для организации сельского туризма | ||
Муниципальные предприятия, арендующие земельные участки рекреационного назначения на землях общего пользования (парки культуры и отдыха, пруды, пляжи, скверы) | |||
Земли, прилегающие к обособленным водным объектам | Земельные участки в границах водоохранных и прибрежных зон водных объектов |
Данное положение не противоречит Земельному кодексу Российской Федерацииот 25 октября 2001 года № 136-ФЗ, постановлению Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», статьям 1 и 15 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции», статье 394 Налогового кодекса Российской Федерации, а также пункту 2 статьи 22 Федерального закона от 6 октября 1999 года № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации».
В соответствии со ст. 72 Конституции Российской Федерации в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации находятся вопросы владения, пользования и распоряжения землей; разграничения государственной собственности; земельное законодательство.
По предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации. Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам, принятым в соответствии с частями первой и второй настоящей статьи. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон (ст. 76 Конституции Российской Федерации).
В соответствии со ст. 21 Федерального закона от 6 октября 1999 года № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации управляет и распоряжается собственностью субъекта Российской Федерации в соответствии с законами субъекта Российской Федерации.
Пунктом «е» статьи 42 Устава Белгородской области установлено, что Правительство Белгородской области управляет и распоряжается собственностью Белгородской области.
Таким образом, из анализа приведенного выше законодательства следует, что правительство Белгородской области, реализуя полномочия, предоставленные субъекту Российской Федерации федеральным законодательством, вправе принимать данный нормативный правовой акт, а именно пункт 5 Порядка .
Не нарушаются данными нормами и основные принципы определения размера арендной платы, установленные федеральным законодательством, поскольку:
1) размер арендной платы устанавливается с учетом удельного показателя кадастровой стоимости 1 кв. м земельного участка, площади земельного участка и величины (в процентах) от кадастровой стоимости по видам функционального использования земель (п.5 Порядка), что соответствует требованиям принципа экономической обоснованности определения размера арендной платы земель;
2) арендная плата не превышает более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков, как того требует принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей.
Проанализировав положения федерального и областного законодательства, можно сделать вывод, что положение указанных норм устанавливающих порядок расчета размера арендной платы и его индексации принято в пределах полномочий органом государственной власти субъекта Российской Федерации, прав и законных интересов арендаторов не нарушают, поскольку требованиям нормативных правовых актов, имеющих большую юридическую силу, не противоречат.
Топал Елена Геннадьевна
директор
ООО «Уральское бюро экспертизы и оценки»
Аннотация
Статья посвящена проблеме обоснованности арендной ставки как сбалансированного экономического показателя взимания платы за пользование земельными участками, находящиеся в государственной собственности и государственная собственность на которые, не разграничена. В статье предлагается вариант расчета интегрального коэффициента через анализ изменения показателей кадастровой стоимости и изменения социально-экономических показателей МО «город Екатеринбург» по видам деятельности. Результаты исследования могут быть применены муниципальными образованиями в целях обоснования расчетных коэффициентов, исходя из основных принципов определения арендной платы. государственная кадастровая оценка земель, кадастровая стоимость, кадастровой стоимости в регионах России, рыночная стоимость, ставка арендной платы, дифференцированные ставки арендной платы, коэффициенты арендной платы. Топал Елена Геннадьевна Экономическое обоснование показателя ставки арендной платы за земельные участки при меняющейся кадастровой стоимости на региональном уровне// Региональная экономика и управление: электронный научный журнал
. ISSN 1999-2645
Topal Elena Gennad"evna
principal
LLC "Ural Bureau of Expertise and Evaluation"
Abstract
The article is devoted to the problem of validity of the rental rate as a balanced economic indicator of charging fees for the use of land plots that are in state ownership and state ownership of which is not delimited. The article proposes a variant of calculating the integral coefficient through analysis of changes in cadastral value indicators and changes in socio-economic indicators of the city of Yekaterinburg by types of activity. The results of the study can be applied by municipal entities in order to justify the calculation coefficients, based on the basic principles of determining the rent. state cadastral valuation of land, cadastral value, cadastral value in the regions of Russia, market value, rate of rent, differentiated rent rates, rental rates. Topal Elena Gennad"evna Economic justification of the rental rate for land with varying cadastral value at the regional level. Regional economy and management: electronic scientific journal. . Art. #5203. Date issued: 2017-10-06. Available at: https://сайт/article/5203/
Введение
Периодический платеж, взимаемый государством за пользование и владение землей – практика общемировая, характерна она и для Российской Федерации. Согласно статьи 65 Земельного Кодекса РФ, формами взимания платы являются земельный налог и арендная плата. Земельный налог исчисляется и уплачивается в соответствии с правилами, установленными главой 31 Налогового Кодекса РФ и локальными нормативными актами, исходя из установленной кадастровой стоимости земельного участка и дифференцированной ставки налога. Арендная плата, в свою очередь, определяется договором аренды.
Плата по договору аренды земельного участка является существенным условием договора, а определение размера платежа одни из наиболее сложных аспектов земельных отношений. В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации № 582 от 16.07.2009 года , размер платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, одним из следующих способов:
а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;
б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона;
в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;
г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Определение арендной платы на основании кадастровой стоимости в регионах России
В настоящей статье рассматриваются порядок и принципы определения арендной платы на основании кадастровой стоимости, как базы для расчета, и дифференцированных ставок арендной платы за землю.
Исследование проходят на примере Свердловской области. Постановлением Правительства Свердловской области от 30 декабря 2011 года N 1855-ПП утвержден порядок определения годового размера арендной платы за земельные участки и формула для расчета:
АП — величина арендной платы в год по договору аренды;
КС — кадастровая стоимость арендуемого земельного участка (рублей);
СтАП — ставка арендной платы, утвержденная постановлением Правительства Свердловской области;
ПК — понижающий коэффициент для отдельных категорий лиц, установленный постановлением Правительства Свердловской области;
Ку — коэффициент увеличения, ежегодно устанавливаемый Правительством Свердловской области, с учетом показателей инфляции (сводного индекса потребительских цен), предусмотренных прогнозом социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочный период.
В течение последних нескольких лет, с такого момента, когда установленная кадастровая стоимость стала базой для расчета платежей за землю, постоянно велись дискуссии о величине кадастровой стоимости, ее справедливости по отношению к рыночной. Кадастровую стоимость изменяли, оспаривали, пересматривали, пытаясь прийти к обоснованной плате за землю. В тоже время, анализируя формулу (1), можно утверждать, что арендная плата, кроме показателя кадастровой стоимости может существенно зависеть от трех коэффициентов:
- СтАП — ставка арендной платы;
- ПК — понижающий коэффициент для отдельных категорий лиц;
- Ку — коэффициент увеличения, с учетом показателей инфляции (сводного индекса потребительских цен), предусмотренных прогнозом социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочный период.
Три вышеуказанных коэффициента, представляют собой корректирующий интегральный коэффициент, характеризующий совместное действие факторов, повышающих и понижающих арендную плату за земельный участок.
Порядок установления данного коэффициента должен иметь под собой объективные, экономически обоснованные принципы, что согласуется с Федеральным законодательством.
В соответствии с основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, Постановления Правительства Российской Федерации № 582 от 16.07.2009 г., при определении арендной платы за земельные участки, учитываются: принцип экономической обоснованности, принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки.
На территории Свердловской области, арендная плата за земельные участки регламентируется Положением о порядке определения размера арендной платы, утвержденным Постановлением Правительства Свердловской области № 1855-ПП. В течение периода действия, Постановление несколько раз претерпевало изменения в части установленных арендных ставок [22.08.2012 N 902-ПП, от 03.10.2012 N 1085-ПП, от 22.05.2013 N 655-ПП, от 16.12.2013 N 1516-ПП, от 27.12.2013 N 1670-ПП, от 17.09.2014 N 793-ПП, от 30.12.2014 N 1268-ПП, от 06.05.2015 N 334-ПП, от 26.06.2015 N 546-ПП, от 05.08.2015 N 701-ПП, от 28.12.2015 N 1211-ПП, от 16.02.2016 N 113-ПП, от 13.05.2016 N 309-ПП ], так, например, для города Екатеринбурга можно отметить изменения, приведенные в таблице 1.
Таблица 1 — Ставки арендной платы в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка г. Екатеринбурга
N | Категория земель и вид разрешенного использования земельного участка | Ставка арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка | |||
1855 от 30.12.2011 | № 655 от 22.05.2013 | №1670 от 27.12.2013 | №1268 от 30.12.2014 | ||
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 5 |
5 | Земельные участки под индивидуальными жилыми домами и земельные участки, предоставленные для индивидуального жилищного строительства | 0,08 | 0,3 | 0,12 | |
6. | Земельные участки, используемые для сельскохозяйственного производства | 190 | 200 | ||
9. | Земельные участки, предоставленные для ведения дачного хозяйства | 1,7 | 0,3 | ||
11. | Земельные участки под открытыми автостоянками | 0,6 | 0,8 | ||
12. | Земельные участки под закрытыми автостоянками | 1 | 1,1 | ||
14. | Земельные участки под индивидуальными и (или) кооперативными гаражами и земельные участки, предоставленные для строительства индивидуальных и (или) кооперативных гаражей | 0,03 | 0,3 | 0,37 | |
15. | Земельные участки под объектами торговли (за исключением земельных участков, указанных в пунктах 16 — 25) | 3,5 | 4,8 | 6,8 | |
16. | Земельные участки под отдельно стоящими капитальными сооружениями торговли вновь построенными (в течение трех лет с момента ввода в эксплуатацию) | 1,2 | 1,6 | 3,4 | |
18. | Земельные участки под рынками | 3,2 | 5,2 | ||
20. | Земельные участки под объектами мелкорозничной торговли | 4,8 | 6,5 | 13 | |
25. | Земельные участки под объектами торговли автомототранспортными средствами, площадками для хранения автомототранспортных средств, подлежащих продаже | 3 | 5 | 6,8 | |
28. | Земельные участки под досугово-развлекательными и игорными объектами, а также под боулингами | 4 | 7,3 | 10 | |
29. | Земельные участки под аквапарками | 3 | 9 | ||
30. | Земельные участки под столовыми, закусочными | 1,5 | 1,2 | 1,5 | |
33. | Земельные участки под ресторанами, кафе, барами | 5,5 | 6,5 | 7 | |
52. | Земельные участки под научно-исследовательскими институтами, включая их опытно-производственную базу, используемые для научной и научно-технической деятельности | 0,7 | 1,5 | ||
55. | Земельные участки под организациями обрабатывающего производства | 2 | 4 | 6,4 | |
57. | Земельные участки под объектами транспортной инфраструктуры | 2 | 4 | 4,3 | |
63. | Земельные участки под аэропортами, аэродромами, объектами, необходимыми для их эксплуатации, обслуживания и содержания | 0,34 | 0,24 | 0,3 | |
64. | Земельные участки под технопарками в соответствии с Положением о технопарках, создаваемых на земельных участках, находящихся в государственной собственности, расположенных на территории Свердловской области | 1,8 | 3,17 | 3,2 | |
65. | Земельные участки под складами и базами | 2,5 | 4 | 5,4 | |
66. | Земельные участки, предназначенные для размещения административных, офисных зданий и иных объектов | 3,5 | 4,5 | 5,5 | |
71. | Земельные участки под садово-парковыми объектами (дендропарками, ботаническими садами, скверами, парками, городскими садами) | 1,5 | 0,4 | ||
73. | Земельные участки, занятые предприятиями стройкомплекса | 0,3 | 3 | 5 | |
74. | Прочие земельные участки | 0,6 | 1,5 | 6,5 |
При анализе динамики изменений ставок за трехлетний период, наблюдается многократное изменение ставки арендной платы без учета инфляции (нормируется отдельным ежегодным Постановлением), причем только в единичных случаях в сторону уменьшения.
Характерен такой тренд и для областных городов, так, например, в городском округе Заречный Постановлением Правительства № 655-ПП от 22.05.2013 года ставка для земельных участков под индивидуальными и (или) кооперативными гаражами и земельных участков, предоставленных для строительства индивидуальных и (или) кооперативных гаражей вырос в три раза (с 0,1 до 0,3), для земельных участков под встроенными или пристроенными объектами торговли в многоквартирном доме почти в два раза (с 9,0 до 17,0), для земельных участков под объектами мелкорозничной торговли более 3 раз (с 5,0 до 17,0), а в городском округе Верхотурский ставка для прочих земельных участков вырос в 122 раза (с 0,9 до 110,0), в городском округе Асбестовский для земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства в 5 раз (с 0,2 до 1,0). Постановлением Правительства №820-ПП от 16.11.2016 года в Верхнесалдинском городском округе для земель сельскохозяйственного назначения БРАП снижен в 312,5 раз (с 500,0 до 1,6), в Кировградском городском округе снижен в 4,5 раза (с 20 до 4,4). Постановлением № 710-ПП от 12.10.2016 года также в основном БРАП снижены, например, в Богдановичском городском округе для земельных участков под объектами торговли в 2,6 раза (с 14.1 до 5,3).
Насколько, с точки зрения бюджетного планирования, приемлемы резкие скачки показателей базовых арендных ставок?
Вопрос обоснования ставок арендной платы, в текущий момент, каждый регион России решает самостоятельно. В процессе работы над данным исследованием, автором были изучены наиболее известные способы формирования арендной платы. Следует отметить, что далеко не каждый регион четко формулирует принципы расчета ставок.
Одной из апробированных, является Методика определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга , утвержденная Постановлением Правительства Санкт-Петербурга № 1379 от 26.11.2009 года .
Согласно цели разработки данного документа, базовые ставки арендной платы, коэффициенты и их значения установлены в целях определения рыночной обоснованной платы за аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов Санкт-Петербурга и арендаторов земельных участков.
Методика определения арендной платы за земельные участки предполагает расчет базовых ставок арендной платы и коэффициентов, оказывающих влияние на формирование стоимости земельного участка. Основными коэффициентами к базовой арендной ставке являются коэффициент местоположения, характеризующий увеличение базовой ставки арендной платы за счет совместного влияния на повышение коммерческой привлекательности земельного участка основных магистралей и локальных центров, влияющих на коммерческую привлекательность земель и коэффициент функционального использования территории. Для расчета показателя коэффициента на местоположение, вся территория города Санкт-Петербурга координатно разбита на зоны по градостроительной ценности территорий, с указанием расстояния до основных магистралей и локальных центров — достаточно объемный с использованием Гис-слоев, труд. Кроме этого, для разного разрешённого использования земель определяются коды и коэффициенты функционального использования территории. Такие расчеты доступны для Санкт-Петербурга, но практически не реализуемы, тем более в короткие сроки, для большинства регионов.
В Иркутской области дифференцированность арендной ставки и коэффициентов к ней предусмотрена Постановлением Администрации г.Иркутска от 21.07.2015 года N 031-06-697/5 , два момента, которые хотелось бы выделить: при расчете арендной платы на текущий год снижение ее уровня по сравнению с предыдущим годом не допускается и в случае, если разрешенное использование земельного участка, указанное в выписке из ЕГРН о земельном участке, включает два и более вида разрешенного использования и невозможно провести разделение земельного участка на самостоятельные земельные участки, расчет арендной платы производится по проценту к кадастровой стоимости того вида разрешенного использования земельного участка, для которого определена наибольшая кадастровая стоимость.
В расчете арендной платы предусмотрен коэффициент, учитывающий особые условия использования земельного участка и коэффициент, устанавливающий зависимость размера арендной платы за земельный участок от категории арендатора. Сложно сделать вывод, читая данное постановлению, насколько это коэффициент обоснован.
В Оренбургской области по Постановлению Правительства от 24 февраля 2015 года N 110-п в основе расчетов лежит только кадастровая стоимость земельного участка и ставка арендной платы, но есть особые категории земельных участков, для которых предусмотрены особые условия.
В Постановлении Правительства Белгородской области №247-ПП от 13.07.2009 приведена формула расчета величины арендной платы за землю, учитывающая УПКС, площадь земельного участка, а также коэффициент К (%) функционального использования земель. Коэффициент интегральный и характеризует совместное влияние факторов. В качестве факторов предлагаются показатели по виду деятельности, местоположения, коэффициент, корректирующий доходность местного бюджета, коэффициент, отражающий коммерческие возможности земельного участка, коэффициент инфляции расчетного года. В случае отсутствия подобных факторов, К (%) признается равным величине налоговой ставки земельного налога.
Учитывая специфику и обширность регионов Российской Федерации, различающееся социально-экономические показатели, а также отсутствие утвержденного понятия «экономическая обоснованность», сложно предложить единый универсальный набор факторов, максимально влияющих на плату за землю, легко прогнозируемых и не допускающих ухудшения экономического состояния землепользователей.
Экономический расчет обоснования изменения арендных ставок (на примере г.Екатеринбург)
На примере неразграниченных земель муниципального образования «город Екатеринбург» , сдаваемых в аренду, в данном исследовании предлагается возможный экономический расчет обоснования изменения арендных ставок в период между действиями двух кадастровых оценок: утвержденными Постановлением Правительства Свердловской области от 07.06.2011 N 695-ПП и Приказом № 32 МУГИСО от 15.01.2013 года .
Если рассматривать экономическую обоснованность ставок арендной платы как ряд критериев, подкреплённых расчетными, основанными на экономических принципах, доводами, отражающими соответствующую доходность земельного участка с учетом категории земель и его разрешенного использования, включая влияния изменений экономических показателей для отрасли, района расположения и государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, а также субсидий, предоставляемых организациям, необходимо обращать особое внимания на следующие положения:
- при формировании платы за землю должен соблюдаться баланс интересов государства и общества, поскольку из поступающих арендных платежей в конечном счете формируются бюджеты городов.
- рыночная оценка земельного участка и рыночная оценка доходности земельного участка, производится исходя из принципа его наиболее эффективного использования.
- анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора.
- неэффективное использование правообладателем переданного ему в аренду земельного ресурса не может служить основанием для снижения уровня арендной платы, так как в этом случае нарушается принцип ожидания при оценке недвижимости – основной методообразующий принцип.
- анализ доходов должен осуществляться на протяжении всей оставшейся экономической жизни объекта при условии его использования в течение этого периода наиболее эффективным образом.
- земельный участок должен соответствовать принципу полезности для объекта недвижимости, т.е. способен удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени.
- рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
- при заключении договора аренды земельного участка волеизъявление сторон должно быть свободным.
Следовательно, если подходить к единообразию понимания термина экономической обоснованности его можно установить следующим образом:
Экономическая обоснованность – правомерное, подкреплённое расчетными доказательствами обоснование имущественных платежей, основанных на экономических принципах.
Несмотря на то, что порядок и принципы определения арендной платы рассматриваются на базе кадастровой стоимости, на наш взгляд, не должно быть прямой зависимости между кадастровой стоимостью, действующей на период и измененной в процессе пересмотра и уточнения, и периодично устанавливаемыми дифференцированными ставками и коэффициентами арендной платы за землю.
Государственная кадастровая оценка земель установлена в порядке действующего законодательства. Кадастровая стоимость участков, в составе земель населенных пунктов, проведена на основании статистического анализа рыночных цен с учетом факторов, оказывающих наибольшее влияние на стоимость земельных участков. Арендная плата представляет собой неналоговый вид доходов соответствующих бюджетов, установленный действующим законодательством. Существенным моментом является связь кадастровой и коэффициентов к кадастровой стоимости по каждому виду использования земельных участков, для экономического обоснования коэффициентов арендной платы. Земельный кодекс РФ [25 октября 2001 года № 136-ФЗ ] признает кадастровую стоимость как нормативно-рассчитываемую стоимость.
Для подтверждения довода о непрямой зависимости изменения кадастровой стоимости и ставок арендной платы, проанализируем изменения кадастровой стоимости, определенной и утвержденной от 07.06.2011 Постановлением Правительства Свердловской области N 695-ПП и от 15.01.2013 года Приказом № 32 МУГИСО.
Сводные данные по результатам двух кадастровых оценок по минимальным и максимальным значениям для видов разрешенного использования представлены в Табл. 2 [5 группа вида разрешенного использования (ВРИ) – земли под торговое назначение, ВРИ 9 – обрабатывающие производство ].
Таблица 2 — Кадастровые оценки по минимальным и максимальным значениям (по материалам г.Екатеринбург)
Номер ВРИ | Приказ №32 (действующий) | ПП № 695 (предыдущий) | ||
min УПКС, руб./кв.м | max УПКС, руб./кв.м | min УПКС, руб./кв.м | max УПКС, руб./кв.м | |
2 | 3 | 4 | 6 | 7 |
1 | 4 488,39 | 14 836,04 | 3 170,69 | 6 607,02 |
2 | 203,87 | 6 095,78 | 328,70 | 2 272,19 |
3 | 4 735,75 | 14 836,04 | 2 553,69 | 13 430,45 |
4 | 211,84 | 890,31 | 207,58 | 718,46 |
5 | 8 223,04 | 25 760,92 | 3 775,98 | 22 166,28 |
6 | 7 163,44 | 21 432,86 | 605,70 | 17 804,42 |
7 | 8 223,04 | 25 760,92 | 4 788,27 | 25 725,59 |
8 | 3 940,11 | 12 343,46 | 37,40 | 1 592,83 |
9 | 1 117,33 | 5 370,26 | 2 989,76 | 4 445,70 |
10 | 2 264,08 | 2 264,08 | 2 549,92 | 2 549,92 |
11 | 1 065,58 | 3 086,15 | 420,99 | 2 489,03 |
13 | 1 117,33 | 1 117,33 | 2 989,76 | 2 989,76 |
Средневзвешенные удельные показатели кадастровой стоимости (УПКС) по двум датам исполненных кадастровых оценок представлены в Таблице 3.
Таблица 3 — Средневзвешенные удельные показатели кадастровой стоимости по ВРИ (по материалам г.Екатеринбург)
ВРИ | Средневзвешенные по площади УПКС, на 01.01.2010, руб./кв.м. | Средневзвешенные по площади УПКС, на 15.11.2012, руб./кв.м. |
1 | 5341,91 | 8829,11 |
2 | 1423,59 | 1311,80 |
3 | 7678,60 | 8255,368 |
4 | 566,02 | 585,12 |
5 | 14488,80 | 14038,53 |
6 | 5372,27 | 13990,56 |
7 | 13828,69 | 15406,44 |
8 | 1256,92 | 5230,55 |
9 | 3981,92 | 2272,88 |
10 | 2549,92 | 2264,08 |
11 | 443,05 | 1122,21 |
13 | 2922,20 | 1117,33 |
17 | — | 6904,36 |
Сопоставляя результаты двух кадастровых оценок, можно сделать вывод, что при достаточно стабильных ценах на земельном рынке в период с 01.01.2010 г. по 15.11.2012 г., результаты последней кадастровой оценки по средневзвешенным показателям не имеют показательной зависимости в сравнении с результатами предыдущей кадастровой оценки, таблица 4.
Таблица 4 — Кадастровые оценки по средневзвешенным показателям (по материалам г.Екатеринбург)
Группа ВРИ | Снижение кадастровой стоимости за период, % | Увеличение кадастровой стоимости за период, % |
1 | 65% | |
2 | 8% | |
3 | 7,5% | |
4 | 3,3% | |
5 | 3,1% | |
6 | 260% | |
7 | 11,4% | |
8 | 416% | |
9 | 43% | |
10 | 11% | |
11 | 253% [(1122,21 / 443,05-1) * 100% ] | |
13 | 62% |
Абсолютно непредсказуемыми оказались максимальные и минимальные значения удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС), особенно по тем ВРИ, где происходит снижение минимального УПКС и увеличение максимального УПКС, таблица 5.
Таблица 5 — Максимальные и минимальные значения удельного показателя кадастровой стоимости
Номер ВРИ | min УПКС, руб./кв.м | max УПКС, руб./кв.м | ||
Снижение, % | Увеличение, % | Снижение, % | Увеличение, % | |
1 | 42% | 225% | ||
2 | 38% | 268% | ||
3 | 85% | 10% | ||
4 | 2% | 24% | ||
5 | 218% | 16% | ||
6 | 1183% | 20% | ||
7 | 72% | 0,14% | ||
8 | 10535% | 775% | ||
9 | 63% | 21% | ||
10 | 11% | 11% | ||
11 | 253% | 24% | ||
13 | 63% | 63% |
* Расчет проведен по данным таблицы 1
Общий график представлен ниже. Зеленым цветом изображено изменение максимального УПКС по ВРИ, красным – минимальное, синим соответственно – средневзвешенное.
Рисунок 1 —
Далее, рассмотрим изменения кадастровой стоимости после пересмотра или уточнения данных в период от 07.06.2011 г. N 695-ПП до момента вступления в силу Приказа № 32 МУГИСО от 15.01.2013 года, для участков, сдаваемых в аренду МО г.Екатеринбург.
При проведении анализа по рассматриваемым земельным участкам введены допущения:
- При вводе данных кадастровой стоимости для анализируемого ряда земельных участков, согласно Постановления Правительства Свердловской области от 07.06.2011 N 695-ПП, при отсутствии данных в Постановлении 695-ПП, принималось среднее для кадастрового квартала значение, согласно Приложения 2 к Постановлению.
- По части земельных участков, площадь которых изменялась с момента применения Постановления Правительства Свердловской области от 07.06.2011 г. N 695-ПП до момента вступления в силу Приказа № 32 МУГИСО от 15.01.2013 года площадь уточнялась на действующий период.
- Изменение арендной платы на два периода вычислялось исходя из базового коэффициента арендной платы, действующего на момент принятия Постановления Правительства Свердловской области от 07.06.2011 N 695-ПП.
- Земельные участки, которые в этот период были выкуплены правообладателями, исключены из анализа.
- Для компактности исследования выбраны только два вида использования земельных участков: торговля и обрабатывающие производства.
Всего проанализировано по действующим договорам по 9 группе разрешенного использования – 118 земельных участков, по ВРИ 5 – 90 земельных участков [Более подробный анализ представлены в статье Топал Е.Г. Экономическая обоснованность ставок арендной платы за земельные участки, на примере муниципального образования «город Екатеринбург». Сборник докладов XI Международной конференции «Российские регионы в фокусе перемен». МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б.Н. Ельцина. 2016 г. в 2 томах. ] .
Сводные расчетные данные под объектами торговли представлены в Табл. 6., рис.2. Сводные расчетные данные под объектами обрабатывающего производства представлены в Табл. 7., рис.3.
Таблица 6 — Сводные расчетные данные под объектами торговли (по материалам г.Екатеринбург)
Рисунок 2 —
Таблица 7 — Сводные расчетные данные под объектами обрабатывающего производства (по материалам г.Екатеринбург)
Рисунок 3 —
Таким образом, делаем вывод, что произошло существенное снижение кадастровой стоимости, связанное с процессами ее пересмотра, что, несомненно, приводит к снижению арендной платы при не меняющейся ставке за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «город Екатеринбург»:
- под объектами торговли на 48%;
- под организациями обрабатывающего производства на 72%.
Для определения ставки арендной платы и коэффициентов, характеризующих совместное влияние факторов базового уровня и набора K1…Kn, применяемых в отношении определенных видов функционального использования, необходимо учесть не только фактическое падение доходов бюджета, а также оценить величину колебания от среднего (базового, эталонного) показателя, как обобщающей характеристики совокупности, ответить на вопрос, имеет ли данное отклонение показателя у разных объектов объективный характер, понять сущность изучаемого явления, учесть инфляционные процессы, наблюдаемые в анализируемый период.
Предлагаемая методика расчета ставки арендной платы
На наш взгляд, наиболее значимыми факторами, влияющими на величину арендной платы за земельные участки, предназначенные для строительства и эксплуатации недвижимости коммерческого и иного (нежилого) назначения, являются разрешенное использование, площадь земельного участка и его месторасположение.
Для определения ставки арендной платы, учитывая, что базой для расчета является кадастровая оценка для земель населенных пунктов [государственная кадастровая оценка земель проводится для земельных участков различного целевого назначения, которая основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования ], корректировке подлежит базовый коэффициент арендной платы, учитывающий изменение рыночных условий в анализируемый период, по формуле:
К = Кб * КNi (2),
Где Кб – коэффициенты, утвержденные Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 г. № 1855-ПП в рассматриваемом случае, в размере:
4,80% — для земельных участков под объектами торговли;
4,00% — для земельных участков под организациями обрабатывающего производства.
Коэффициент (КNi), учитывающий изменение рыночных условий между датами утверждения базовых коэффициентов арендной платы (Постановление Правительства Свердловской области от 30.12.2011 г. № 1855-ПП с 01.01.2012 года и 01.01.2015 года). Данный коэффициент определяется как произведение соответствующих выбранной методологии показателей, начиная с года утверждения государственной кадастровой оценки, действующей на начальный период для соответствующей категории и вида разрешенного использования земель, до расчетного года.
В качестве набора показателей для определения КNi предлагаются следующие значения:
K1 – коэффициент, учитывающий вид деятельности предприятий, организаций, учреждений. Определяется исходя из уровня инфляции (потребительских цен по видам деятельности) на расчетный год как произведение соответствующих максимальных планируемых ежегодных показателей инфляции (индекс потребительских цен, декабрь к декабрю), начиная с года утверждения государственной кадастровой оценки для соответствующей категории земель до расчетного года (январь 2015 г.);
К2 – коэффициент, корректирующий степень влияния доходности местного бюджета по результатам предпринимательской деятельности. Применяется в целях учета изменений обеспечения доходной части бюджета муниципального образования города Екатеринбурга, но не напрямую, а в зависимости от изменения показателей вариации. В нашем случае нам видится, что наиболее показательным для расчета изменения УПКС по группам может являться коэффициент осцилляции, который отражает относительную колеблемость крайних значений признака вокруг средней. Коэффициент осцилляции, учитывает не только показатель среднего по числовому ряду, поскольку среднее всегда обобщает количественную вариацию признака, т.е. в средних величинах погашаются индивидуальные различия единиц совокупности, обусловленные случайными обстоятельствами. В отличие от средней абсолютная величина, характеризующая уровень признака отдельной единицы совокупности, не позволяет сравнивать значения признака у единиц, относящихся к разным совокупностям, но и также анализирует показатели изменения максимальных и минимальных значений ряда (УПКС). Коэффициент осцилляции рассчитывается по формуле (3):
К2 = [УПКС maxко/кб — УПКС min ко/кб] / [УПКС средн] (3)
где УПКСmax – максимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в группе по виду разрешенного использования на дату кадастровой оценки* (ко) и на момент расчета коэффициента (Кб)** на 01.01.2015 года, соответственно.
УПКСmin – минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в группе по виду разрешенного использования на дату кадастровой оценки (ко) и на момент расчета коэффициента (Кб) на 01.01.2015 года, соответственно.
УПКСсредн – в качестве среднего значение УПКС земельных участков в группе по виду разрешенного использования на дату кадастровой оценки (ко) и на момент расчета коэффициента (Кб) на 01.01.2015 года, принят средневзвешенный показатель, как частное от деления совокупной суммарной кадастровой стоимости по арендуемым земельным участкам на общую площадь арендуемых земельных участков.
*Постановление Правительства Свердловской области от 07.06.2011 N 695-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, расположенных на территории Свердловской области»
** Постановление Правительства Свердловской области от 30.12.2011 г. № 1855-ПП
К3 – коэффициент местоположения, характеризующий увеличение арендной платы за счет совместного влияния на повышение коммерческой привлекательности земельного участка основных магистралей и локальных центров, влияющих на коммерческую привлекательность земель города Екатеринбурга. В данном случае не учитывается. Несомненно, коэффициент местоположения влияет на итоговую величину арендной платы. В условиях рыночной экономики плата за земельные участки зависит от выгодности местоположения, специфики окружающей застройки, инфраструктуры района, т.е. определяется как функция от рыночной стоимости земли.
Ценовое зонирование территории муниципального образования позволяет определить кластеры различной инвестиционной и коммерческой привлекательности земельных участков. Ценовое зонирование – процесс долгий и требующий достаточный массив проверенных исходных данных, что для многих муниципальных образований не доступно. В тоже время, в условиях развитого рынка города Екатеринбурга, такой коэффициент не может быть меньше 1,0. Кроме того, местоположение косвенно учтено в базе для настоящего расчета: коэффициентах к кадастровой стоимости, принятых ранее (4,8 и 4,0) и кадастровой стоимости земельных участков, являющихся базой для расчета итоговой величины арендной платы. Таким образом, не учитывая данный коэффициент, мы получаем модель для минимального показателя корректирующего коэффициента, характеризующего совместное действие факторов.
Итоговый совокупный коэффициент КNi на январь 2015 г. рассчитывается по следующей формуле:
КNi = Кб * К1 * К2 (4),
Коэффициент инфляции К1 принимается в соответствии с изменением индексов потребительских цен, принятых по официально опубликованным итогам социально-экономического развития МО «город Екатеринбург» за 2013 и 2014 г.г.[ Кадастровая стоимость утверждена Приказом МУГИСО от 15.01.2013 № 32.] и данных государственной статистики по Свердловской области. Базовый индекс потребительских цен, январь [http://www.gks.ru/dbscripts/cbsd/dbinet.cgi ].
Таблица 8 — Расчет коэффициента К1 для земельных участков под объектами торговли
2012 | 2013 | 2014 | ИТОГО К1 |
105,3 в год | 107,50 | 104,5 | 1,1234 |
стр.135 | стр.135 | Стр.130 |
Таблица 9 — Расчет коэффициента К1 для земельных участков под организациями обрабатывающего производства
2012 | 2013 | 2014 | ИТОГО К1 |
119,70 в год | 110,40 | 96,7 | 1,0680 |
Стр. 80 | Стр. 80 | Стр. 75 |
Для расчета коэффициента К2 были проанализированы все действующие договоры аренды МО города Екатеринбурга по рассматриваемым ВРИ, для более корректного расчета базового показателя арендной платы были исключены из выборки земельные участки:
- не совпадающие по виду разрешенного использования с анализируемой группой;
- земельные участки, имеющие УПКС, значительно отличающийся от рыночного, и, имеющие УПКС не характерный для ВРИ, согласно проведенному анализу;
- земельные участки, договора аренды на которые расторгнуты на 01.01.2015 года.
Результаты расчетов по группам представлены в Табл. 10, Табл. 11.
Таблица 10 — Расчет коэффициента К2 для земель торгового назначения
К2 = 1,507 / 1,244 = 1,211
Таким образом, базовый коэффициент арендной платы КNi для земельных участков под объектами торговли на 01.01.2015 года становится равным:
4,8 * 1,1234 * 1,211= 6,53.
Таблица 11 — Расчет коэффициента К2 для земель обрабатывающего производства
К2 = 7,730 / 5,325 = 1,452
Таким образом, базовый коэффициент арендной платы для земельных участков под организациями обрабатывающего производства на 01.01.2015 года становится равным:
4,0 * 1,068 * 1,452 = 6,20.
Данные ставки целесообразно рассчитывать не чаще, чем период действия кадастровой оценки, также в первый год после установления расчетных ставок, коэффициент увеличения, ежегодно устанавливаемый Правительством Свердловской области, с учетом показателей инфляции, предусмотренных прогнозом социально-экономического развития Российской Федерации, не определяется.
Практическая апробация предложенного расчета
Далее была проведена практическая апробация предложенного расчета, в результате которой уровень доходности для земельных участков, расположенных в городе Екатеринбурге, определенный через расчет чистого операционного дохода как от единого объекта недвижимости, так и от использования земельного участка и построения математического представления уровня доходности земельных участков в зависимости от плотности застройки территорий, находится в допустимом диапазоне и зависит от площади, плотности застройки, состава объектов ОКС на земельном участке.
При этом, среднее значение уровня доходности, как показателя, обобщающего количественную вариацию признака, составляет 7%. Медианное значение, т.е. серединное значение числового ряда (наиболее устойчивое к аномальным отклонениям (выбросам)), составляет 6,3%. Следовательно, базовые ставки арендной платы для земельных участков, расположенных в городе Екатеринбурге под объектами торговли и под организациями обрабатывающего производства являются экономически обоснованными.
Список литературы
- Постановление Правительства Российской Федерации № 582 от 16.07.2009 года «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».
- Постановление Правительства Свердловской области от 30 декабря 2011 г. N 1855-ПП «Об утверждении Положения О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области» (с изменениями на 12 октября 2016 г.).
- Методика определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, утвержденная Постановлением правительства Санкт-Петербурга № 1379 от 26.11.2009 «О мерах по реализации закона Санкт-Петербурга «О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга».
- Постановление Администрации г.Иркутска от 21 июля 2015 года N 031-06-697/5 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Иркутска»
- Постановлению Правительства Оренбургской области от 24 февраля 2015 года N 110-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов»
- Постановление Правительства Белгородской области от 13 июля 2009 г. N 247-ПП «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена».
- Постановление Правительства Свердловской области от 07.06.2011 N 695-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, расположенных на территории Свердловской области».
- Приказ № 32 МУГИСО от 15.01.2013 года «Об утверждении результатов кадастровой стоимости».
- Отчет №72/2012 от 24.12.2012 года об определении кадастровой стоимости земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального образования «город Екатеринбург», подготовленного СОГУП «Областной Центр недвижимости» филиал «Центральное БТИ и РН».
- Топал Е.Г. Экономическая обоснованность ставок арендной платы за земельные участки, на примере муниципального образования «город Екатеринбург» // Сборник докладов XI Международной конференции «Российские регионы в фокусе перемен». Уральский федеральный̆ университет имени первого Президента России Б.Н. Ельцина. 2016 г. в 2 томах.
- Гарманов В.В., Куценко В.М., Осипов Г.К., Трипольникова Д.В., Носов С.И. Опыт актуализации базовых ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга по материалам государственной кадастровой оценки земель // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. – 2014. – октябрь.
- Зельдин М.А., Грибовский С.В., Баринов Н.П. Оценка величины рыночной арендной платы за пользование земельным участком // Имущественные отношения в РФ. 2009. — №6 (93).
Bibliography
- Resolution of the Government of the Russian Federation No. 582 dated 16.07.2009 «On the basic principles of determining the rent for the lease of land plots in state or municipal ownership and the rules for determining the amount of rent, as well as the procedure, conditions and terms of rent payment for lands owned by the Russian Federation ».
- Decree of the Government of the Sverdlovsk region of December 30, 2011 N 1855-PP «On approval of the Regulations On the procedure for determining the amount of rent, the procedure, conditions and terms of rent payment and rental rates for land owned by the Sverdlovsk region, and land plots, the right of state ownership of which is not delimited, located on the territory of the Sverdlovsk region »(as amended on October 12, 2016).
- The procedure for determining the rent for land owned by St. Petersburg , approved by St. Petersburg Government Decree No. 1379 of 26.11.2009 «On measures to implement the law of St. Petersburg» On the methodology for determining the rent for land that is in the state property of St. Petersburg ».
- Resolution of the Administration of Irkutsk on July 21, 2015 No. 031-06-697 / 5 «On approval of the procedure for determining the amount of rent, conditions and terms of its application for the use of land owned by the city of Irkutsk »
- Decree of the Government of the Orenburg region of February 24, 2015 No. 110-p «On approval of the procedure for determining the amount of rent for the use of land plots whose state ownership is not delimited, in the territory of the Orenburg region, leased without bidding »
- Decree of the Government of the Belgorod Region dated July 13, 2009 N 247-PP «On approval of the procedure for determining the amount of rent, as well as the procedure, conditions and terms of making a lease payment for land plots owned by the Belgorod region and state property for which is not differentiated. »
- Decree of the Government of the Sverdlovsk region of 07.06.2011 N 695-PP «On approval of the results of the state cadastral assessment of the lands of settlements located in the Sverdlovsk region. »
- Order No. 32 of MUGISO of 15.01.2013 «On approval of the results of cadastral value ».
- Report No. 72/2012 of December 24, 2012 on the determination of the cadastral value of the lands of settlements located on the territory of the municipal entity «City of Yekaterinburg» , prepared by the SOGUP «Regional Real Estate Center» branch «Central BTI and RN».
- Topal E.G. Economic validity of rental rates for land plots, for example, the municipal entity «City of Ekaterinburg» / / Collection of reports of the XI International Conference «Russian regions in the focus of change.» Ural Federal University named after the first President of Russia BN. Yeltsin. 2016 in 2 volumes.
- Garmanov V.V., Kucenko V.M., Osipov G.K., Tripol’nikova D.V., Nosov S.I. The experience of actualization of basic rental rates for land plots owned by St. Petersburg based on state cadastral land valuation data // Land management, cadastre and land monitoring. — 2014. — October.
- Zel’din M.A., Gribovskij S.V., Barinov N.P. Estimation of the value of market rent for use of the land plot // Property relations in the Russian Federation. 2009. — No. 6 (93).
Как обосновать траты на аренду офиса, чтобы учесть их при расчете налога на прибыль? Этот вопрос неизбежно возникает у бухгалтера. Постараемся дать на него исчерпывающий ответ.
Указание в соглашении четких данных об объекте важно, чтобы разрешить ситуацию в случае возникновения споров между арендатором и собственником. Следовательно, конкретность предмета договора позволит компании, снимающей метры, не только исключить претензии налоговиков, но и застраховаться от финансовых потерь в случае судебного разбирательства.
Акт не является обязательным документом, подтверждающим расходы владельца помещения. Арендатор вправе учитывать траты согласно договору на последнее число каждого месяца...
Договор аренды на срок более года, или если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, независимо от периода действия соглашения, должен быть заключен в письменной форме (). При проверке велика вероятность того, что расходы по контракту, заключенному в устной форме, могут быть исключены из налогооблагаемой базы. В этой ситуации нарушается и требование статьи 607 ГК об указании конкретных данных по арендуемому имуществу. Как говорится, слова к делу не пришьешь. Кроме того, при устной форме соглашений арендатор не защищен от того, что собственник имущества потребует освободить занимаемое помещение ранее озвученного срока (Постановление ФАС Московского округа от 28.12.2001 г. № КГ-А40/7735-01).