Как сдать комнату если соседи не согласны. Нужно ли согласие соседей на сдачу комнаты в коммуналке? Требования, предъявляемые к составлению договора аренды комнаты
В очень редких случаях проживание на одной территории с незнакомыми людьми оказывается достаточно удобным, даже если полностью соблюдаются правила сдачи комнаты в коммунальной квартире 2019 года. Возникает множество споров. Особенно, если это связано с местами общего пользования. Здесь существуют свои требования, которых должны придерживаться как владельцы, так и проживающие.
Недавно был принят новый закон о приватизации жилья. Согласно его пунктам, после регистрации документов на жилое помещение новый владелец имеет право распоряжаться объектом по своему усмотрению. Это касается таких действий, как:
- Сдача в аренду.
- Продажа.
- Обмен.
Главное, чтобы особенности проводимой сделки не противоречили действующему законодательству. И не препятствовали сохранению прав у других лиц.
Владелец жилья может сдавать в аренду объект полностью либо частично. Надо только помнить о нормах относительно жилых помещений. Одному человеку нужно предоставить не менее 12 квадратных метров. В правилах сдачи комнат в коммунальной квартире 2019 года написано, что запрещено извлекать коммерческую прибыль, когда речь идет об обычных гражданах.
Договор требует использования письменной формы при оформлении. В документе нужно подробно описать предмет соглашения, включая такие характеристики, как:
- Штрафы за нарушение условий.
- Порядок расчётов.
- Сумма предоплаты.
- Цель использования.
- Место положения.
Если присутствует несколько собственников, то каждый из них должен дать своё согласие. После этого будет легче разобраться, как сдать комнату.
Детали эксплуатации мест общего назначения требуется установить как можно подробнее. Это особенно касается коридоров и кухонь, санузлов. Важно договориться о порядке расчётов за предоставление коммунальных услуг. Отдельно рекомендуется обсудить время, когда допустим приём гостей, нарушение покоя. Тогда в будущем проблем с жильцами будет меньше.
Согласие от соседей при сдаче в аренду не требуется. Но всё же не помешает заручиться поддержкой, в устной или письменной форме. Иначе возникают разногласия, из-за которых новые жильцы не будут задерживаться надолго. Можно оформить такие согласия в качестве дополнения к договору. Нужно ли согласие соседей? Да, без его получения придётся обращаться к судебным инстанциям.
Найм и аренда
Необходимо также разобраться с некоторыми тонкостями использования юридической терминологии.
Под арендой обычно имеют в виду предоставление жилья другим лицам во временное пользование. Договор аренды подлежит государственной регистрации, если он заключается сроком на два года и более.
Он оформляется после того, как сторонам удалось прийти к компромиссу по всем вопросам, имеющим значение. Из обязательных требований для договора по сдаваемой площади значение имеют следующие:
- Однозначность документа.
- Лаконичность.
- Чёткость.
Важно! Арендодатель, арендатор – две основные стороны соглашения. Участники сделки – наймодатель и наниматель, когда речь идёт о неприватизированных объектах. Типовые бланки вполне допускаются к использованию при оформлении подобных соглашений. Подписи сторон должны заверять каждую страницу. Даже если согласие соседей на сдачу комнаты дано не было.
Акт должен в любом случае содержать следующую информацию:
- Об условиях, порядке расторжения.
- Касательно сроков действия соглашения.
- Описание возможных форс-мажорных обстоятельств, поиска выхода из них.
- Порядок оплаты. Отдельно описывают процесс возмещения материального ущерба, если арендуемое имущество испорчено.
- О лице, несущем ответственность за оплату коммунальных услуг.
- Права и обязанности, для каждой стороны.
- Описание реквизитов, личных данных участников сделки.
- Наименование документа, сопровождаемое указанием на дату и место составления. Это нужно, даже если соседи ранее не соглашались на сделку.
Не существует серьёзных отличий между договором по аренде на обычные объекты и на коммунальные квартиры. Исключение – неприватизированное жильё. В случае его присутствия потребуется согласие не только от каждого из членов семьи, но и от представителей Жилищного Комитета, соседей. В рамках данного договора важно соблюдать норму, согласно которой один человек должен получить в своё распоряжение не менее 12 квадратных метров площади. Условия пользования общим имуществом прописываются обязательно.
Владелец помещения должен самостоятельно подготовиться к заключению сделки. Можно использовать рекламу, самостоятельно искать возможных клиентов. Для этого просматривают специализированные интернет-порталы, либо приглашают специалистов из агентств недвижимости. Второй вариант – предпочтительный, поскольку сводит к минимуму вероятность натолкнуться на мошенников.
Сама комната тоже должна быть подготовлена к аренде. Рекомендуется совершать следующие действия:
- Проведение небольшого ремонта.
- Избавление от старой, ненужной мебели.
- Обеспечение жилья современными коммуникациями в полном объёме.
Это позволит увеличить стоимость аренды. У владельца появится шанс увеличить свою прибыль.
Лучше заранее позаботиться о подготовке документов по закону, которые могут быть востребованы среди клиентов. Срок действия договора определяется сторонами самостоятельно. Документы бывают краткосрочными либо долгосрочными. Само наличие договора позволяет каждой стороне получить больше гарантий, защитить свои права. Особенно, когда клиента искали путём подачи объявления «сдам комнату».
Будущих жильцов необходимо сразу же ознакомить с правилами проживания на территории того или иного объекта. От этого будет зависеть то, как себя поведут соседи. Отдельного разъяснения требует время, когда можно пользоваться ванной, санузлом. Если это необходимо, соответствующая информация вносится в документ. Первое время владельцу рекомендуется самостоятельно следить за оплатой по аренде и коммунальным счетам, исполнением договора в целом. Это делается после того, как сдать комнату в коммунальной квартире удалось.
Кроме того, существуют нормативы по проживанию на территории коммунальных квартир, за регулирование которых отвечают определённые законодательные акты.
Выводы
Тот, кто сдаёт комнату в коммунальной квартире, должен учитывать следующие особенности:
- Аренда допустима не только для отдельных жилых помещений, но и для комнат, относящихся к коммунальным квартирам.
- Договор заключается по стандартной форме, практически не имеющей отличий от других подобных соглашений.
- Лаконичность, только однозначные толкования – самые важные требования к документу.
- Обязательно подробное описание правил эксплуатации для объектов общего пользования.
- Акты подлежат обязательной регистрации, если они действуют дольше одного года.
- Если комната приватизирована, то достаточно согласия только от самого собственника. Если же приватизация не оформлена, потребуются дополнительные разрешения. Иначе сдавать объекты нельзя.
Ни для кого не секрет, что жизнь в коммунальной квартире не идеальна, сказывается общее жилое пространство, беспощадно разрушающее сладкое чувство собственничества. Но особенно ожесточенные конфликты возникают при вселении в коммуналку, ни для кого не угодных жильцов. Действительно, весьма непросто создавать видимость, что все в полном порядке, когда немного деклассированный сосед пляшет и поет до 6 утра, после чего идет в ванную комнату и заливает ее напрочь.
О том, как могут защититься жильцы от таких арендаторов, рассказывает юрист по жилищному праву «Первого Столичного Юридического Центра» Чернова Наталья Владимировна:
Согласно действующему Жилищному Кодексу жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Таким образом, комната в коммунальной квартире является самостоятельным жилым помещением.
Закон о приватизации установил, что граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, в частности они вправе продавать, завещать, сдавать в аренду, внаем эти помещения, а также совершать с ними иные сделки. Однако право собственности не абсолютно. Согласно Конституции РФ право собственности может быть ограничено федеральным законом. Таким законом в этом случае является Жилищный Кодекс.
Согласно Жилищному Кодексу сделки по найму или аренде жилых помещений не могут противоречить законодательству и нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. Права и обязанности собственников определены ст. 30 ЖК. Собственник осуществляет свои права владения, пользования и распоряжения жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение (пользование) принадлежащее ему жилое помещение на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, Жилищным Кодексом. При этом собственник обязан соблюдать права и интересы других граждан. Более подробно порядок предоставления собственником жилого помещения законодательством РФ не установлен.
В соответствии со статьей 253 ГК РФ участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Так как места общего пользования в коммунальной квартире принадлежат всем собственникам данной квартиры, то сделки по найму или аренде одной из комнат коммунальной квартиры, будут являться сделками, затрагивающими права всех собственников квартиры, а это означает, что заключение Договора по отчуждению права пользования жилым помещением возможно только при согласии на это всех собственников комнат в коммунальной квартире.
Если комнату в коммунальной квартире сдает в аренду не собственник, а наниматель по договору социального найма, то для передачи в поднаем жилого помещения требуется согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей. Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель. Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний. Также не допускается заключение договора, если при вселении гражданина общая площадь жилого помещения составит менее учетной нормы. Стандарт социальной нормы площади жилого помещения 18 кв.м на одного гражданина. То есть, если после вселения квартирантов размер площади уменьшается, соседи вправе подать в суд.
Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Соответственно кухня, коридор, санузел находятся в общей долевой собственности собственников комнат. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, если согласие не достигнуто - в порядке, устанавливаемом судом.
Места общего пользования должны использоваться с соблюдением прав и интересов всех соседей. Об условиях пользования ими можно написать в договоре аренды, и лучше подробнее. Чем тщательнее в договоре описаны условия, тем меньше вероятностей, что в дальнейшем возникнут разногласия. В случае если права других собственников-соседей заключённым договором нарушаются, то они вправе в судебном порядке потребовать расторжения договора и выселения нанимателей. Тогда будет необходимо доказать, в чём именно заключается нарушение прав.
Чтобы сдать комнату в коммунальной квартире по закону, надо соблюсти несколько норм и правил. Сложнее сдавать не приватизированную квартиру и немного легче собственную. Почему легче сдавать приватизированную комнату? Легкость состоит лишь в том, что не надо спрашивать согласия у других жильцов, просто сдал и все.
Комната не приватизирована, как быть?
Конечно, если имеется лишняя жилплощадь, почему бы ее не сдать в аренду и пусть она даже не приватизированная. По закону вы должны будете взять согласие на сдачу жилья в наем у главного собственника. Главный собственник это жилищный комитет. Когда бумага получена, приготовьтесь к атаке соседей. В большинстве случаев добиться соглашения соседствующих с вами лиц не возможно. Аргументы которые они предъявят вам:- Вдруг квартиросъемщик вор;
- Пьяница, будет водить сюда дружков;
- Нечистоплотный не будет принимать участие в уборке квартиры, и другие аргументы прозвучат вам в ответ.
Комната в собственности
В данном случае не нужно согласие соседей, а также согласия жилищного комитета, распоряжайтесь своей собственностью как вам угодно. Составляете договор, в нем прописываете все правила. Правила должны касаться не только ваших интересов, но и всех соседей, то есть уборка помещений: ванная, кухня. Не шуметь в неположенное время. Гостей принимать в определенное время. Домой приходить не поздней 12 часов ночи, скорее раньше 12 часов ночи.Вы не можете сдавать комнату нескольким человекам, например, семье, в том случае, если она имеет площадь 12 или 15 метров. На такой площади может проживать только один человек, это закон и нарушать его нельзя. Соседи могут на вас подать в суд, если вы пустите в маленькую комнату нескольких человек. Вам такие проблемы не нужны. Также вы обязательно должны платить подоходный налог. Если соседям что то не понравится, и они вызовут полицию, полиция проверит наличие документов и узнает, что налоги не отчисляются, то вас оштрафуют, ну и могут выселить квартиросъемщика.
Поговорите с соседями
Хоть для сдачи приватизированной квартиры не нужно согласие соседей, все-таки нарушать с ними отношения не стоит. Составьте договор сдачи вместе, так всем будет удобней, пропишите все права и обязанности будущего квартиросъемщика. Настроив хорошие отношения с соседями, в будущем у вас не будет проблем.
В юриспруденции существуют определенные требования, без которых закон не считается ступившим в силу. Невозможно исполнять закон, не зная его, и поэтому, первоочередное требование...
Каждый владелец транспортного средства в обязательном порядке должен пройти полный курс обучения в автошколе, чтобы досконально изучить правила дорожного движения, а также...
Но рынок аренды - это не только квартиры. Если вы хотите правильно сдать в аренду комнату, а также узнать все связанные с этим вопросом нюансы, то эта статья для вас.
Классификация комнат
Комнаты, которые находятся в приватизированных квартирах;
Комнаты, которые находятся в муниципальных квартирах;
Приватизированные комнаты, которые находятся в коммунальных квартирах;
Неприватизированные комнаты, которые находятся в коммунальных квартирах.
Комната в приватизированной квартире
Начнем с самого простого - сдать комнату в приватизированной квартире. Если вы единственный собственник квартиры, то для того, чтобы сдать комнату в аренду и заключить договор, вашего желания будет достаточно и никакого другого согласия больше не нужно.
Но если вы не единственный собственник квартиры, потребуется согласие всех. Оформить такое согласие возможно следующим образом:
Оформить доверенность на одного из собственников, где написать о том, что все остальные собсвтенники доверяют вам, например, заключать договор от их имени. В этом случае аредндодателем будете вы.
- в договоре необходимо указать данные всех собственников.
Советуем также обратить внимание на то, что вы сдаете комнату, и вполне возможно, будете соседствовать с вашим арендатором. Поэтому определите заранее порядок пользования комнатами, которые официально не сдаете, но которыми он также будет пользоваться, а это коридор, ванная, прихожая, балкон. Если все нюансы предусмотреть и обговорить заранее, никаких разногласий и недопониманий быть не должно.
Комната в муниципальной (неприватизированной) квартире
Для того, чтобы сдать комнату в муниципальной квартире, вам необходимо согласие арендодателя. Для этого вам необходимо письменное обращение, где отмечено согласие всех членов семьи, проживающих с вами.
Приватизированная комната в коммунальной квартире
Приватизированная комната - это законодательно только ваша собственность и только вы решаете, что с ней делать, кому и за сколько сдавать.
Но здесь есть свои нюансы. В коммунальной квартире есть также помещения, которые не принадлежат только вам, но которыми вы пользуетесь: кухня, санузел, коридор и пр. Эти комнаты находятся в собственности всех жильцов. Согласно статье 246 Гражданского Кодекса РФ владение имуществом из долевой собственности регламентируется соглашением всех ее участников. Из этого следует, что перед заключением договора аренды необходимо заручиться согласием всех соседей и сделать это нужно в письменной форме.
Поскольку ваш арендатор неизбежно будет взаимодействовать с соседями, дополнительно рекомендуем заранее сообщить ему о всех тонкостях и особенностях, и все спорные моменты отразить в договоре.
Муниципальная комната в коммунальной квартире
Такая комната не является вашей собственностью, но согласно пункту 1.2. статьи 67 ЖК РФ вы имеете право сдавать ее в субаренду. В соотвтетствии с пунктом 1 статьи 685 ГК РФ сдать комнату в субаренду можно только с согласия арендодателя. Арендодателем может быть муниципалитет или префектура, или другой орган. Выяснить это возможно по договору, на основании которого вы проживаете в этой комнате.
Далее вы составляете письменное обращение с пожеланием разрешить вам заключить договор аренды и передаете его арендодателю. Здесь же должны быть перечислены все члены семьи, с которой вы проживаете в комнате.
Не забывайте также о соседях по квартире. Ведь для того, чтобы грамотно оформить договор субаренды, необходимо согласие всех арендаторов и проживающих с ними членов семьи и всех собственников и проживающих с ними семей. Т.е. вместе к обращению вы прикладываете согласие всех соседей в письменной форме. Если наймодатель дает положительный ответ, вы смело можете сдавать комнату в субаренду.
Часто возникающие сопутствующие вопросы
Отношения с соседями
С точки зрения закона, то что вы делаете с вашей собственной или предоставленной вам в пользование комнатой, соседей ни коем образом не касается. Но, если ваши арендаторы, будут нарушать покой соседей или другие их законные права, это может доставить вам лишние неприятности. Поэтому внимательно пропишите все тонкости взаимоотношений с соседями в договоре.
Если ваши арендаторы приличные люди и аккуратно, без нарушений норм порядка проживают в комнате и квартире в целом, то ни на какие вопросы по их образу жизни и проч. вы отвечать не обязаны. Если вы с соседями в хороших приятельских отношениях, можно попросить их "попервой" присматривать за вашими новыми жильцами: приводят ли гостей и как часто, организуют ли шумные вечеринки и прочее.
Коммунальные службы
Как и в случае с соседями, вы не обязаны им предоставлять никаких сведений о ваших арендаторах. Исключением может быть разве что количество проживающих, поскольку с этим связаны расчеты по коммунальным услугам. Но данные ваших арендаторов вы предоставлять не обязаны. Согласно закону РФ № 152- ФЗ "О персональных данных" вы не имеете право не сообщать кому бы то ни было информацию о ваших арендаторах.
Страхуем имущество
Скорее всего вы будете сдавать комнату с хотя бы минимальным набором мебели, бытовой техники и другого имущества. В связи с этим рекомендуем обезопасить свои вещи. Подробно об этом мы рассказывали в статье . Но мы повторимся, поскольку это очень важный вопрос. Для начала обязательно составляйте договор в письменном виде. Приложением составьте опись имущества, которое предлагаете с комнатой. В описи перечислите все важное для вас в вашей комнате, а также опишите
состояние, повреждения и пр.
"Коммуналка" в арендуемой квартире
Все коммунальные услуги по статье 678 Гражданского Кодекса РФ оплачивает арендатор. В договоре можно акцентировать на этом внимание и зафиксировать обязанность арендатора оплачивать коммунальные услуги отдельной оплатой. Но вы должны четко следить за прохождением оплаты, поскольку все претензии со стороны коммунальных служб будут именно к вам.
Не ослабляйте контроль
Какими бы порядочными не показались вам арендаторы, не пускайте ситуацию на самотек. Периодически проверяйте комнату и сохранность имущества. Конечно, без предупреждения приходить было бы не этично, а вот заранее до момента вселения обговорить этот момент и прописать регламент ваших посещений в договоре было бы правильно.
Подведем итоги
Если вы планируете сдавать комнату, обратите внимание на следующие нюансы:
- где находится комната: в муниципальной или приватизированной квартире
- какие отношения у вас с соседями
- кто у вас ТСЖ и как рассчитываются коммунальные платежи
- какое имущество для вас ценно, что бы вы включили в опись.
Из этой статьи видно, что сдавать комнату несколько сложнее, нежели квартиру. Это обусловлено дополнительным влиянием на процесс соседей. Очень многое зависит от человеческого фактора, ведь если соседи окажутся против сдачи вами в субаренду, договор заключить не получится.
Но так или иначе, если подойти к делу и всем согласованиям со всей ответственностью и предусмотрительностью, никаких проблем и конфликтов возникнуть не должно.